Полезная информация

На эту страницу вынесена наиболее актуальная тема рынка кредитования.
Перечень материалов смотрите в общем меню слева.

ИПОТЕЧНЫЕ СТРАДАНИЯ?

Без паники! Держите ситуацию под контролем!
С каждым днем проблема роста просроченной задолженности по кредитам в Челябинской области становится все более актуальной. Финансовый кризис усложняет ситуацию - количество неплатежеспособных заемщиков растет.

Вы являетесь плательщиком по ипотечному кредиту? Как «удержаться на ногах» в условиях существующей нестабильности в стране? Что делать, если ваш банк поднял ставки по кредиту и финансовые сложности для вас обозримы в ближайшем будущем?

Существуют основные профилактические рекомендации, которых необходимо придерживаться заемщику по ипотечному кредиту.
•    О возможных финансовых сложностях побеспокойтесь заблаговременно.
•    Соблюдайте все условия кредитного договора, а также договора комплексного ипотечного страхования.
•    Старайтесь заранее делать накопления - пусть у Вас всегда будет сумма для погашения ипотечного кредита хотя бы на один-два месяца вперед.

Если кризис вас все же настиг, не теряйте времени, не ждите предупреждений со стороны банка, выходите с ним на контакт! Попытайтесь объяснить ситуацию, если трудности временные, есть шанс договориться об отсрочке платежа или об увеличении срока погашения кредита. Помните, что каждый случай индивидуален и многое, в том числе и решение банка, зависит от вас.

Если договоренность с банком не достигнута, попытайтесь продать заложенное жилье – это законно и это возможно! В таком случае у вас есть шанс продать свою квартиру по текущей рыночной стоимости, избежать возможных судебных тяжб по инициативе банка, а также судебных издержек.

К сожалению, продажа заложенного имущества - непростая процедура, но вполне осуществимая. Сложность связана, прежде всего, со сроками оформления сделки. Вероятно, поэтому многие банки реализуют имущество должников по цене с дисконтом, что не вполне выгодно для заемщика.

Итак, если вы приняли решение продать заложенную квартиру, то не стоит затягивать с этим и увеличивать задолженность. Прежде всего, сообщите в банк о своем намерении. После этого начните поиски покупателя, но перед этим не поленитесь  изучить основные регламентирующие акты: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-Ф3; Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.1997 г. № 122-Ф3; Гражданский кодекс РФ (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; параграф 3 главы 23). Однако будет лучше, если вы обратитесь в риэлторское агентство, чтобы вам оказали профессиональную помощь. 

Как отличается процедура купли-продажи ипотечного жилья от обычной купли-продажи?

На сегодняшний день, продажа жилья, находящегося в залоге у банка,  всё чаще встречается в практике агентств недвижимости и банков. Процедура продажи заложенной недвижимости, действительно, несколько отличается от обычной сделки купли-продажи.

Во-первых,  в процессе продажи заложенной квартиры, обязательно, задействован банк, который дает свое разрешение на совершение сделки и готовит документы для снятия обременения с объекта недвижимости.

Во-вторых, если продавец не располагает собственными средствами для погашения кредита,  то сумма передаваемого покупателем первоначального взноса за покупаемую квартиру должна быть не меньше суммы оставшейся задолженности по  кредиту Продавца. Иногда эта сумма достигает нескольких миллионов, хотя бывает и достаточно приемлемой.  В обоих случаях необходимо уделить особенное внимание безопасности расчетов и их правильному юридическому сопровождению.

В-третьих, при подаче документов в регистрационный орган, регистрируется не только переход права собственности на объект недвижимости, но и одновременно, снятие обременения с него. 

Если заемщик решил самостоятельно продать свою заемную квартиру, с чего ему необходимо начать? Каков основной порядок продажи заемной квартиры?

В случае если Заемщик решает, что заложенную квартиру необходимо продать, то:
•    Прежде всего, надо еще раз внимательно прочитать кредитный договор, а особенно пункты, касающиеся досрочного погашения кредита. Ваша цель при этом – выяснить, закончился ли срок моратория на досрочное погашение.
•    Если срок моратория закончился, то необходимо получить разрешение банка-залогодержателя на продажу квартиры и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Для этого Заемщику нужно лично подойти в банк и написать заявление о полном досрочном погашении кредита и о предоставлении информации об остатке ссудной задолженности. Рассмотрение такой заявки займет от 2 до 7 рабочих дней, по усмотрению конкретного банка.
•    Как только получено согласие банка, квартира выставляется на продажу. С найденным Покупателем, чаще всего, заключается предварительный договор купли-продажи заложенной недвижимости.
•    Покупатель, как уже отмечалось выше, должен будет внести в качестве первоначального взноса за квартиру именно такую сумму, которая необходима для полного погашения кредита Продавца. После чего банк представляет все необходимые документы для снятия обременения с заложенной недвижимости.
•    После этого сделка купли-продажи квартиры регистрируется в регистрационном органе.

Реально ли сегодня продать заложенное жилье по его текущей рыночной стоимости?

Колебания на рынке сейчас вызывают как раз продажи заложенных квартир. Обычно это срочные продажи. В такой ситуации продавец часто вынужден опустить цену, и продать квартиру по цене, несколько ниже рыночной.  Здесь можно посоветовать обратиться за помощью к риэлторам, которые помогут продать заложенную квартиру по адекватной рыночной цене.

Какие расходы понесет заемщик  при продаже заложенной квартиры?

Чем раньше Заемщик начнет процедуру продажи заложенной квартиры, тем меньшие расходы он понесет. Категорически не рекомендуется пускать ситуацию на самотек. Как только у Заемщика появляются трудности с оплатой кредита, и возникает намерение продать квартиру, необходимо сразу же обратиться в банк. В этой ситуации нужно воспринимать банк, как союзника, а не противника. Можно порекомендовать обратиться к ипотечному брокеру, который профессионально представит интересы Заемщика в банке. Главное помнить, банк заинтересован в полной выплате кредита, а не в том, чтобы отобрать у своего Заемщика квартиру.

Конечно, существует также схема реализации жилья в случае, если заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с желанием реализации заложенной квартиры. Однако, в этом случае Заемщик несет гораздо более значительные финансовые затраты - оплаты кредита и издержек банку (неустойки, штрафы, пени), а также расходы на ведение судебного производства.

В данном случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, в случае неудовлетворения которого,  залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с законом. После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов, к делу подключаются судебные приставы-исполнители, и квартира поступает на реализацию с торгов.

НА ЧТО МОЖНОТ ПОТРАТИТЬ МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ?

Первый закон о мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, вышел в декабре 2006-го года. В прошлом году в связи с изменившимися экономическими условиями 25 декабря в него были внесены изменения.

На что теперь можно потратить материнский капитал?
Средства материнского капитала можно использовать в трех направлениях: улучшение жилищных условий, обучение любого из детей или формирование накопительной части пенсии. Однако поскольку дети еще не выросли, правила по обучению на практике не применялись. Что касается пенсионного накопления, то основные положения на данный момент еще не приняты. Так что фактически сертификат можно использовать только на улучшение жилищных условий.

Какова сумма материнского капитала?
В 2007-ом году сертификат предполагал сумму в размере 250 тысяч рублей, на момент подготовки данного материала в печать размер государственной помощи – 312 тысяч 162 рубля 50 копеек.

Какие документы нужны?
Паспорт, страховое свидетельство и свидетельство о рождении всех детей. Если женщина меняла фамилию, то в Пенсионный фонд также необходимо предоставить документы о смене фамилии (о браке или разводе). Фамилия и прописка ребенка для получения сертификата не имеют значения. Обратиться с заявлением нужно в Пенсионный фонд по месту прописки матери.

Как долго рассматриваются документы?
Документы в Пенсионном фонде рассматриваются в течение месяца. В течение этого периода делаются запросы в ЗАГС, милицию, органы соцзащиты. По окончании срока обратившемуся обязаны выдать решение о выдаче (или отказе от выдачи) сертификата.

Когда можно распорядиться средствами?
Изначально предполагалось, что распорядиться средствами материнского капитала можно после того, как ребенку исполнится три года. Но 288 закон внес изменения, в соответствии с которыми для погашения ипотеки не обязательно дожидаться трехлетия малыша. Все, кто взял кредит до 31 декабря 2010-го года, вне зависимости от возраста ребенка могут использовать материнский капитал на погашение ипотеки.

Куда обратиться для использования материнского капитала на погашение кредита?
В первую очередь необходимо договориться с банком, поскольку вмешиваться в решение этих вопросов никто не имеет права. Затем взять в данном финансовом учреждении справку о размере основного долга и остатках задолженности по выплате кредита. Обратите внимание, что кредитный договор должен быть целевым. Плюс к нему нужна зеленка на квартиру и прописка всех членов семьи. Также скорее всего понадобится нотариально заверенное обязательство оформить квартиру в собственность всех членов семьи после погашения ипотеки. Представив эти документы в Пенсионный фонд, придется подождать 2 месяца: месяц – на решение и второй – на перечисление денег на счет банковский счет.

Специалисты департамента советуют обратить внимание на некоторые сложные моменты:
1) Банк сам принимает решение – каким образом поступить с долгом: пересчитать аннуитетный платеж или сократить срок.
2) Если вы уже использовали реструктуризацию ипотечного кредита, то это не является улучшением жилищных условий и оплате средствами материнского капитала не подлежит.
3) Оплата строящегося объекта недвижимости средствами материнского капитала на практике невозможна, т.к. без свидетельства о государственной регистрации права на собственность Пенсионный фонд средства не перечислит.
4) Кредит, на погашение которого перечисляются средства материнского капитала, может быть оформлен на законного супруга или родителей, если они подпишут обязательство переписать квартиру на всех членов семьи после погашения задолженности.
5) Цель, прописанная в кредитном договоре, должна совпадать с требованиями, предъявляемыми к использованию средств материнского капитала.

Если у Вас появились вопросы по материнскому капиталу – обращайтесь в департамент кредитования физических и юридических лиц АН «Компаньон»,
тел. 247-41-41 (вн.324)